Projeden ev almak, henüz tamamlanmamış bir konutu bugünden seçmek ve gelecekte teslim edilecek bir bağımsız bölüm için ödeme yükümlülüğü üstlenmek demektir. Fiyat avantajı ve ödeme kolaylığı cazip olabilir; ancak burada yalnızca bir konut değil, aynı zamanda teslim süresi, yapım kalitesi ve satıcının yükümlülüklerini yerine getirme riski değerlendirilir.
Bu rehber özellikle bir tüketicinin satıcıdan ön ödemeli konut aldığı işlemleri açıklıyor. İkinci el satış, ticari bağımsız bölüm ve iki şirket arasındaki yatırım sözleşmesi aynı hukuki rejime her zaman tabi değildir. 5 Mart 2026 tarihli Ticaret Bakanlığı bilgilendirmesi temel başvuru kaynağımızdır.
1. Projeden ev almak ile tamamlanmış ev almak arasındaki fark
Tamamlanmış konutta bağımsız bölümün fiziksel durumunu, ortak alanları ve çevreyi inceleyebilirsiniz. Proje aşamasında ise maket, görseller ve satış broşürü tek başına yeterli değildir: pazarlanan dairenin hangi parselde, hangi projeye ve ruhsata bağlı olduğu, teknik teslim kapsamı ve tapu statüsü belgelerle eşleşmelidir.
Risk yalnızca inşaatın durması değildir. Planlanan cephe, net alan, otopark, peyzaj, ortak alan, malzeme kalitesi veya teslim takviminin beklentiden farklı gerçekleşmesi de maddi sonuç doğurabilir. Bu yüzden satış vaadini önce belgeye, sonra takvime ve ödeme akışına dönüştürün.
2. İlk kontrol: yapı ruhsatı var mı?
Ticaret Bakanlığının açıklamasına göre yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulamaz. Satıcıdan ruhsatın tarihini, numarasını, kapsamını ve geçerliliğini gösteren evrakı isteyin. Satış temsilcisinin telefondaki beyanına dayanmayın; ruhsatı ilgili idare ve proje belgeleri üzerinden doğrulayın.
Ruhsatta yazan ada/parsel ile sözleşmedeki taşınmaz aynı olmalı. Birden çok blok varsa satın aldığınız bloğun ruhsat kapsamında bulunduğundan emin olun. İnşaatın fotoğrafını görmek ruhsatın varlığını veya geçerliliğini doğrulamaz.
3. Tapu, kat irtifakı ve mülkiyet araştırması
TKGM Parsel Sorgu ile ada/parsel ve konum karşılaştırması yapılabilir; ancak bu ekran tam takyidat raporu veya güncel malik belgesi yerine geçmez. Satıcının tasarruf yetkisi, arsa üzerindeki ipotek veya diğer kısıtlamalar ve vaat edilen bağımsız bölümün hukuki durumu yetkili tapu kanallarında ayrıca incelenmelidir.
Kat irtifakı kurulmuş olması ile kat mülkiyetine geçilmiş, fiilen oturulabilir bir konutun teslimi aynı şey değildir. Satın alma modeline göre tapu devri, resmi sözleşme ve teslim aşamalarının sırası değişebilir.
4. Sözleşmeden önce verilmesi gereken ön bilgilendirme
Tüketiciye ön bilgilendirme formu sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce verilmelidir. Satıcıdan yalnızca boş bir form değil, satın alacağınız daireye ilişkin somut bilgileri içeren belge isteyin. Eklerde şu dört seti birbirine karşılaştırın:
- Bağımsız bölüm planı: daire numarası, katı, yönü ve net/brüt alanı.
- Vaziyet planı: blok konumu, erişim, otopark ve ortak alan ilişkisi.
- Kat planı: komşu daire, merdiven, asansör, kat holü ve şaftlar.
- Mahal listesi/teknik şartname: zemin, kapı, pencere, mutfak, ısıtma ve tesisat kapsamı.
Örneğin broşürde “çift cepheli 115 m²” yazan daire, sözleşme ekinde farklı bağımsız bölüm veya farklı alan tanımıyla yer alıyorsa imzadan önce açıklama ve düzeltme isteyin. “Örnek daire” görsellerini taahhüt edilen malzeme listesi sanmayın.
5. Satış sözleşmesi nasıl geçerli kurulur?
Ön ödemeli konut satışında basit bir satış ofisi formunu imzalamak tek başına yeterli değildir. Bakanlık, geçerli kuruluş için iki yolu açıklıyor: kat irtifakı devrinin tapuya tüketici adına tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi. Şekle aykırı sıradan belgeye dayanarak ödeme istenmesi önemli bir uyarı işaretidir.
Noterlikte yapılan satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi ayrıca değerlendirilmelidir. İşlemin şekli ve tapu sonuçları için imzadan önce bağımsız bir avukat incelemesi önerilir.
6. Teminat hangi projelerde zorunlu?
Bakanlığın 2026 bilgilendirmesine göre 30 ve üzeri konut içeren projelerde satış başlamadan önce bina tamamlama sigortası veya mevzuatta öngörülen diğer teminat/şartlardan en az biri gerekir. Bunlar banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat gibi yöntemler olabilir.
30'un altındaki projelerde aynı zorunluluk bulunmaması, “risk sıfırdır” anlamına gelmez. Her ölçekte alıcı, ödeme güvencesinin gerçekten nasıl sağlandığını, kimin lehine verildiğini ve hangi koşullarda kullanılacağını sormalıdır. Sadece “şirketimiz güçlüdür” açıklaması teminat belgesi değildir.
7. Ödeme planını teslim takvimiyle eşleştirin
İki projeyi kıyaslarken yalnızca liste fiyatına bakmayın. Peşinat, ara ödeme, taksit, olası kredi faizi, tapu/işlem giderleri, kira ödemeye devam etme süresi ve teslim gecikmesinin nakit etkisini tek tabloda toplayın.
Örnek ve tamamen varsayımsal karşılaştırma:
- Proje A: 6.000.000 TL bedel, 2.000.000 TL peşin, kalan 4.000.000 TL teslim öncesi taksitlerle.
- Proje B: 6.300.000 TL bedel, 1.500.000 TL peşin, kalan 4.800.000 TL teslimden sonraki taksitlerle.
- A'nın daha ucuz etiketi, paranızın ne zaman bağlandığı ve kredinin maliyeti hesaba katılmadan otomatik olarak daha iyi yatırım anlamına gelmez.
Bu rakamlar güncel proje teklifi değildir. Kendi karşılaştırmanızda bankanın yazılı ödeme planını, cezai şartları ve sözleşme eklerini esas alın.
8. En fazla kaç ayda teslim edilmeli?
Ön ödemeli konut satışlarında kanuni azami devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Satıcı ve tüketici daha kısa bir teslim tarihi kararlaştırdıysa satıcı o tarihle bağlıdır. 48 ayın “her proje için normal teslim vaadi” olduğunu varsaymayın.
Burada başka bir nüans var: yalnızca anahtar verilmesi veya daireye girilebilmesi, mevzuattaki resmi teslim şartlarının otomatik olarak sağlandığı anlamına gelmeyebilir. Tapu tescili ve oturmaya elverişli zilyetliğin devri birlikte değerlendirilmelidir. “Teslim” kavramının sözleşmede açık tanımlanmasını isteyin.
9. Cayma, dönme ve proje değişikliği hakları
Bakanlığın 2026 rehberi, ön ödemeli konut sözleşmesinin kuruluşundan itibaren 14 günlük gerekçesiz ve cezai şartsız cayma hakkını açıklıyor. Cayma hakkı dışında, belirli koşullarla ve sınırlara tabi 24 aya kadar sözleşmeden dönme düzenlemesi de var; bunun sonuçları cayma hakkıyla aynı değildir.
- İlk 14 gün: kanundaki cayma hükümlerini, uygun bildirim usulünü ve ödeme iadesini inceleyin.
- 24 aya kadar dönme: doğabilecek yasal gider ve tazminat üst sınırları somut tarihlere göre değişebilir; otomatik “bedelsiz iptal” sanmayın.
- Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi gibi bazı durumlarda bedelsiz dönme hükümleri ayrıca değerlendirilebilir.
- Projenin sonradan değiştirilmesi halinde yapılan değişiklik yazılı/kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmelidir; değişikliğin türüne göre tüketicinin seçimlik hakları doğabilir.
Hak kullanımı ve süreler maddi sonuç doğuracağı için sözleşmeye özel hukuki danışmanlık alın. Bakanlık, cayma ve dönme bildirimlerinin noter aracılığıyla yöneltilmesine ilişkin açıklama yapmaktadır.
10. İki proje için örnek risk puan kartı
Aşağıdaki değerlendirme resmi derecelendirme değil, alıcının hangi belgeyi eksik gördüğünü belirleyen bir çalışma yöntemidir. Her başlık için 0: belge yok, 1: kısmi, 2: yazılı/doğrulanmış şeklinde not verebilirsiniz.
- Ruhsat ve ada/parsel eşleşmesi
- Sözleşmenin resmi kuruluş yöntemi
- Ön bilgilendirme ve plan eklerinin tamlığı
- Tapu/takyidat ve satıcının işlem yetkisi
- Teminat ve ödeme güvenliği
- Net alan ve mahal listesi uyumu
- Teslim, gecikme ve devir hükümleri
- Ek masraflar, aidat ve ortak alan taahhütleri
16 üzerinden yüksek bir not yatırım güvenliği garantisi değildir; yalnızca evrak eksiklerini sistematik görmenizi sağlar. Tek bir kritik eksik (örneğin yapı ruhsatı) başka güçlü yönlerle telafi edilemez.
11. Proje satışında sık karşılaşılan kırmızı bayraklar
- Satıcının resmi işlem öncesi hızla kapora veya senet istemesi.
- Ruhsat, kat planı ve mahal listesinin yazılı verilmemesi.
- “Manzara ve metrekare teslimde netleşecek” gibi belirsiz hükümler.
- Aynı dairenin farklı belgelerde farklı numara veya konumda görünmesi.
- Teminat anlatılırken belge yerine yalnızca sözlü güvence sunulması.
- Tapu şerhi, gecikme veya sözleşmeden çıkış sorularının ertelenmesi.
12. İmzadan önce tamamlanması gereken 15 kontrol
Satış ofisinden çıkmadan önce bu listeyi belgeye dayanarak işaretleyin. Cevabın yalnızca sözlü verilmesi, o maddenin doğrulandığı anlamına gelmez.
- 1. Satıcının ticaret unvanı ve işlem yetkisi resmi kayıtlarda eşleşiyor mu?
- 2. Ada/parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası tüm belgelerde aynı mı?
- 3. Yapı ruhsatının varlığı, kapsamı ve geçerliliği doğrulandı mı?
- 4. Güncel tapu ve takyidat incelemesi yetkili kanallarla yapıldı mı?
- 5. Ön bilgilendirme formu sözleşmeden en az bir gün önce alındı mı?
- 6. Kat planı, vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı mevcut mu?
- 7. Net/brüt alanların tanımı ve metrekareleri sözleşmeyle uyumlu mu?
- 8. Mahal listesi ve teknik şartname yazılı ve yeterince somut mu?
- 9. Sözleşme mevzuattaki resmi şekle uygun kurulacak mı?
- 10. Ön ödemenin hangi teminat yöntemine bağlı olduğu belgeli mi?
- 11. Peşinat, taksit, ara ödeme, vergi ve diğer giderler açık mı?
- 12. Teslim tarihi, teslimin hukuki anlamı ve gecikme hükümleri belirli mi?
- 13. Proje değişikliği, cayma ve dönme haklarına dair hükümler incelendi mi?
- 14. Tapuya şerh veya kat irtifakı devrinin zamanı ve şartları açık mı?
- 15. Belgeler bağımsız bir avukat ve gerektiğinde teknik uzman tarafından değerlendirildi mi?
Bir maddede kritik eksik varsa yalnızca düşük fiyat nedeniyle acele karar vermeyin. Bu kontrol listesi tüm riskleri ortadan kaldırmaz, fakat satıcının açıklamalarıyla resmî belgeler arasındaki farkları görünür kılar.
13. Sık sorulan sorular
Projeden ev almak her zaman daha ucuz mudur?
Hayır. Giriş fiyatı düşük olsa da finansman, kirada kalınan süre, teslim riski, teknik değişiklikler ve taşınma maliyetleri toplam fiyatı etkiler. Eşdeğer tamamlanmış konutla toplam maliyeti karşılaştırın.
Kapora verdim, sözleşme imzalamadım; güvencede miyim?
Her somut işlem farklıdır. Ön ödemeli konut satışlarında resmi şekil ve geçerli sözleşme olmadan ödeme istenmesine ilişkin sınırlamalar vardır. Dekontları koruyun ve haklarınızı bir tüketici hukuku uzmanıyla değerlendirin.
Kat irtifakı tapusu konutun bittiğini gösterir mi?
Hayır. Kat irtifakı ile tamamlanmış binanın kat mülkiyeti ve resmi teslimi birbirinden farklı aşamalardır. Tapu, ruhsat, fiziki durum ve iskan bilgilerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Karar vermeden önce yapmanız gerekenler
Satın almadan önce örnek daireyi değil sözleşme eklerini inceleyin; ödeme takvimini teslim takvimiyle eşleştirin; ruhsat ve tapuyu kontrol edin; teminatın adını değil kapsamını doğrulayın. Arsa ve tapu araştırması rehberimizi ve TKGM Parsel Sorgu yazımızı de başlangıç kontrolü olarak kullanabilirsiniz.
Editoryal not: Bu makale genel tüketici bilgilendirmesidir; belirli bir projeyi güvenli ilan etmez. Satıcıyla kurulan sözleşmenin hukuki incelemesi ve teknik belgelerin yetkili kişilerce doğrulanması gerekir.
