Kira mı, ev almak mı? Bu sorunun herkese uyan tek bir cevabı yok. Ev fiyatı, peşinat miktarı, bankanın aylık kredi faizi, bulunduğunuz bölgedeki kira, gelecekteki kira artışları ve birikiminizi değerlendirebileceğiniz alternatifler aynı anda sonucu değiştirebilir. Sadece “kira ödemek yerine taksit ödeyeyim” yaklaşımı da sadece “peşinatı yatırıma koyayım” yaklaşımı da tek başına yeterli değildir.
Bu rehberde konut satın alma ile kirada kalma senaryolarını aynı başlangıç parası ve aynı aylık bütçeyle nasıl kıyaslayacağımızı anlatıyoruz. Üstelik kendi varsayımlarınızı girebileceğiniz ücretsiz Realizi konut karar simülatörüyle 1–30 yıllık tahmini sonuçları karşılaştırabilirsiniz. Hesaplayıcı bir kredi teklifi ya da yatırım tavsiyesi değildir; farklı ihtimallerin nasıl değiştiğini görmenize yardımcı olur.
Kira mı Ev Almak mı? Ücretsiz Hesaplama Aracı
Aşağıdaki bağlantıdan açacağınız hesaplayıcıda almak istediğiniz evin fiyatını, peşinat oranını, aylık konut kredisi faizini, mevcut kira tutarını, yıllık kira artışı ve alternatif yatırım getirisi beklentinizi değiştirin. Sonuç kartı, yıllık net servet grafiği ve tablo otomatik olarak güncellenir.
HESAPLAMA ARACINI AÇ — Kira mı Ev Almak mı?
*Not:* Araç sayfa içinde görünmüyorsa yukarıdaki tam ekran bağlantısını kullanın. Örnek değerler piyasa tahmini veya banka faiz teklifi değildir. Kredi kullanılabilirliği ve kredi sınırları ayrıca kontrol edilmelidir.
Kira mı, ev almak mı hesaplaması nasıl yapılır?
Finansal açıdan karşılaştırmanın özü, başlangıç sermayesi ile gelecekteki aylık nakit farklarının iki senaryoda nasıl değerlendirildiğidir. Realizi modeli iki ayrı yol hesaplar: Konut kredisiyle veya peşin alımla ev sahibi olmak ve aynı eve kiracı olarak yerleşip kullanılmayan sermayeyi değerlendirmek.
1. Konut kredisi anaparası ve aylık taksit
Kredili alımda ilk adım, konut fiyatından peşinatı çıkarmaktır:
Kredi tutarı = Konut satış fiyatı − Peşinat
Peşinat oranı yüzdeyle giriliyorsa önce satış bedeli bu oranla çarpılır. Sabit aylık faizli ve eşit taksitli bir kredide aylık taksit için anüite formülü kullanılır:
Aylık taksit = K × i / [1 − (1 + i)^(-n)]
Burada K kredi anaparası, i aylık faiz oranının ondalık karşılığı (örneğin %2,50 için 0,025), n taksit sayısıdır (10 yıl için 120 ay). Aylık faiz sıfırsa taksit tutarı doğrudan kredi / ay sayısı olur. Ticaret Bakanlığının tüketici kredisi bilgilendirmesi de eşit taksitli ödeme planlarında anüitenin bugünkü değer formülünü esas alır. Resmî açıklama.
Toplam faiz hesaplanan taksitlerin toplamından başlangıç kredi tutarının çıkarılmasıyla bulunur. Aylık %2,50 faizin bileşik yıllık karşılığı ise (1 + 0,025)^12 − 1 formülüyle hesaplanır. Bu oran bankanın ücret, vergi ve ek maliyetleri içeren yasal yıllık maliyet oranıyla aynı değildir.
Yalnızca kredi taksiti, faiz yükü ve peşinatı ayrıca hesaplamak isterseniz mevcut 2026 konut kredisi taksit ve peşinat hesaplama rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
2. Ev sahibi olmanın nakit çıkışı
Ev satın alan kişinin başlangıçta yalnızca peşinat değil, tapu işlemleri, ekspertiz, banka ücretleri ve ihtiyaç duyulan diğer alım giderleri için de nakit ayırması gerekebilir. Araçta bu giderlerin toplamı ayrı bir yüzde alanı olarak tanımlanır; verilen örnek oran bir yasal tarife değil, değiştirilebilir kullanıcı varsayımıdır.
Ardından her ay kredi taksiti, aidat/bakım gideri ve emlak vergisi, sigorta gibi yıllık malik giderlerinin aylık payı hesaplanır. Aidat ile ek giderlere yıllık değişim oranı uygulanır. Hesap sonunda gayrimenkulün varsayılan değeri, olası satış masrafları düşülerek ve kalan kredi borcu çıkarılarak tahmini net gayrimenkul servetine dönüştürülür.
3. Kirada kalmanın nakit çıkışı ve peşinatın fırsat maliyeti
Kiracı, evi satın almadığı için peşinat ile alım masrafları kadar nakdi başlangıçta alternatif yatırımda tutabilir. Örneğin 2.000.000 TL peşinat ve 125.000 TL alım masrafı gerektiren bir konut için başlangıçta değerlendirilebilen kaynak 2.125.000 TL'dir.
İlk yılki aylık kira kullanıcı tarafından girilir. Modelde kira her 12 ayda bir seçilen yıllık oranda güncellenir. Bu gelecekte gerçekten uygulanacak yasal kira artış oranını tahmin etmez; salt senaryo matematiğidir. Fiilî kira artışlarında sözleşme, yürürlükteki mevzuat ve ilgili dönem sınırlamaları dikkate alınmalıdır.
4. Neden iki tarafta da aylık fark yatırıma gidiyor?
Adil bir karşılaştırmada aynı hane aynı dönemde aynı toplam harcama kapasitesine sahip olmalıdır. Örneğin ev sahibinin aylık kredi, aidat ve diğer giderleri 80.000 TL; kiracının kirası 30.000 TL ise kiracı 50.000 TL fazlasını değerlendirebilir. Tersi olursa, yani ev sahibinin toplam maliyeti 40.000 TL ve kira 60.000 TL ise bu kez ev sahibi kalan 20.000 TL'yi yatırımda değerlendirebilir.
Bu yaklaşım karşılaştırmanın tek taraflı olmasını önler. Uygulamada “Dengeli karşılaştırma” seçeneği varsayılan olarak açıktır. Dilerseniz kapatarak yalnız kiracının pozitif farkları değerlendirdiği bir modeli ayrıca gözlemleyebilirsiniz; fakat bu seçenek her zaman aynı harcama bütçesini korumaz.
5. Bileşik getiri ve enflasyon düzeltmesi
Yıllık alternatif yatırım getirisi aylık eşdeğer bileşik getiriye çevrilir: aylık getiri = (1 + yıllık getiri)^(1/12) − 1. Her ay önce mevcut birikime getiri uygulanır, sonra o ayki pozitif harcama farkı eklenir. Modelde yatırımların her ay aynı oranla değiştiği kabul edilir; gerçek yatırımlarda böyle düzenli bir getiri garanti değildir.
Enflasyon, bugünkü satın alma gücüyle kıyas yapmak için kullanılır. Örneğin 10 yıl sonraki tahmini 1.000.000 TL'nin, yıllık %20 enflasyon altında bugünkü para değeri yaklaşık 161.506 TL'dir. Reel fark = Gelecekteki nominal fark / (1 + yıllık enflasyon)^yıl. Nominal rakamları bugünün parasıymış gibi değerlendirmek yanıltıcı olabilir.
Örnek hesap: 5 milyon TL'lik evi satın almak mı, kiralamak mı?
Şimdi tamamen varsayımsal bir çalışma yapalım. Aşağıdaki oranlar belirli bir tarihteki banka teklifi, doğrulanmış piyasa ortalaması veya geleceğe yönelik tahmin değildir; hesaplayıcının işleyişini göstermek içindir.
| Parametre | Örnek değer | | --- | --- | | Ev satış fiyatı | 5.000.000 TL | | Peşinat / kredi | %40 / 3.000.000 TL | | Aylık kredi faizi / vade | %2,50 / 120 ay | | Alım masrafı / aidat | %2,5 / 3.000 TL/ay | | İlk yıl kira | 24.000 TL/ay | | Yıllık ev değer artışı / kira artışı | %20 / %20 | | Yatırım getirisi / enflasyon | %25 / %20 yıllık | | Diğer malik gideri / artışı | 10.000 TL/yıl / %20 yıllık | | Tahmini vade sonu satış gideri | %2 |
Bu değerlere göre kredi anaparası 3.000.000 TL, peşinat ve başlangıç alım gideri toplamı 2.125.000 TL, aylık sabit taksit yaklaşık 79.085 TL olur. 120 ay boyunca hesaplanan toplam faiz yaklaşık 6.490.245 TL'dir. İlk yılki aylık sahiplik gideri; taksit, aidat ve yıllık diğer masrafların payıyla yaklaşık 82.919 TL düzeyindedir.
Belirlenen yüzde 20 yıllık değer artışıyla evin 10 yıl sonundaki brüt tahmini değeri 30.958.682 TL olur. Olası satış gideri ve varsa yatırım birikimi dikkate alındığında satın alma tarafının tahmini net serveti yaklaşık 30.799.099 TL, aynı başlangıç nakdi ve aylık farklarla yatırımını sürdüren kiracının net serveti yaklaşık 38.509.004 TL çıkar. Bu kurguda kiracının nominal üstünlüğü yaklaşık 7.709.906 TL, yıllık %20 enflasyonla bugünkü alım gücüne indirgenmiş farkı yaklaşık 1.245.193 TL'dir.
Bu örnekte kirada kalma senaryosunun önde olması, genel olarak kiralamanın üstün olduğu anlamına gelmez. Alternatif yatırım getirisini düşürmek, konut değer artışını yükseltmek, peşinatı değiştirmek veya kirayı artırmak sonucu tersine çevirebilir. Aracı özellikle bu hassasiyeti görmek için kullanın.
Kiralamanın mı, satın almanın mı avantajlı olduğu nelerden etkilenir?
Peşinatınızın büyüklüğü
Yüksek peşinat kullanılan kredi tutarını ve toplam faiz yükünü azaltır. Öte yandan peşinatı eve bağlamanın alternatif yatırım fırsat maliyeti vardır. Bu iki etki aynı hesapta değerlendirilmelidir.
Ev fiyatı ve kira arasındaki ilişki
Bir evin satış fiyatı yüksek, aynı nitelikteki evin kirası görece düşükse kirada kalıp yatırım yapmanın matematiksel cazibesi artabilir. Bunun tersi durumda, özellikle aylık finansman maliyeti uygun olduğunda satın alma öne geçebilir. Farklı semtleri ve gerçekten karşılaştırılabilir evleri kıyaslamak önemlidir.
Faiz oranı ve kredi süresi
Faiz yükseldiğinde kredi taksiti ve uzun vadeli faiz yükü de artar. Vade uzatmak taksiti düşürebilir ancak toplam faiz ödemesini büyütebilir. Sabit faizli kredilerde ara ödeme, erken kapama ve yeniden finansman seçenekleri ayrı inceleme gerektirir. Bu aracın mevcut sürümü bu işlemleri otomatik modellemez.
Konutta beklenen değer artışı ve alternatif getiri
Konut değer artışı ile yatırım getirisi birbirinin yerine kullanılabilecek kesin rakamlar değildir. Ev bölgesi, yapı yaşı, deprem riski, likidite, kiraya verebilme kapasitesi ve bakım ihtiyaçları gibi konular önemlidir. Alternatif yatırımda da değer kaybı, vergi, komisyon, volatilite ve nakde erişim gibi riskler bulunur.
Sayıların söylemediği önemli konular
Model, satın alacağınız evde oturduğunuzu ve alternatif olarak benzer nitelikte bir evi kiraladığınızı kabul eder. Ev sahibi olmak yalnızca net servet değil, yaşam istikrarı ve kullanım güvencesiyle de ilgilidir. Kirada kalmak ise taşınma esnekliği ve farklı yatırım araçlarına erişim sunabilir. Hesaplama barınma güvenliği, bölgesel riskler ve kişisel beklentileri puanlamaz.
Özellikle şu belirsizlikler karar öncesinde ayrıca değerlendirilmelidir: tapu işlem bedelleri ve harçlar; ekspertiz, ipotek ve sigorta maliyetleri; kredi kullanılabilirliği ve bankanın uygunluk kriterleri; kira sözleşmesi ve hukuki artış sınırları; beklenmeyen bina yenileme giderleri; olası taşınma, depozito ve emlak komisyonu; yatırım vergileri; satış sırasında gerçekleşecek masraflar ve vergi sonuçları. Her işlem için güncel belgeleri kontrol edin.
Tapu devrinin masrafları işlem koşullarına göre farklılaşabilir. TKGM tapu sicili açıklamalarında alıcı ve satıcı yönünden işlem harcı hükümlerine değinilir; döner sermaye ücretleri için 2026 resmî tarife duyurusuna bakılabilir. Konut kredisi sözleşmelerinde krediyle bağlantılı sigorta, erken ödeme ve sözleşme hakları için Ticaret Bakanlığının konut finansmanı rehberini inceleyin.
Sık sorulan sorular
2026 yılında kira mı ödemek, ev almak mı daha mantıklı?
Tek ve herkese uygulanabilir bir cevap yoktur. Bulunduğunuz konumda eşdeğer bir evin kira tutarı, evin satış fiyatı, alınabilecek kredi, peşinat, aylık bütçe, planlanan oturma süresi ve yatırım riskleri birlikte değerlendirilmelidir. Hesaplayıcıdaki örnek oranlar güncel piyasa ortalamaları değildir.
Kredi taksiti kiradan fazlaysa ev almak zarar mıdır?
Hayır. Aylık nakit farkı tek başına nihai serveti belirlemez. Kredi anaparasının zamanla azalması, evin değeri ve gelecekte değişebilecek kira toplamları da hesaplanmalıdır. Diğer taraftan peşinatın ve aylık farkın alternatif getirisi de kayda değerdir.
Ev değer artışı ile enflasyon aynı şey mi?
Hayır. Konutun belli bir bölgedeki piyasa değeri genel fiyat seviyesinden daha yavaş veya daha hızlı değişebilir. Reel karşılaştırma için tahmini gelecekteki tutarlar ayrıca enflasyonla iskonto edilmelidir.
Bu hesaplama tapu masraflarını içeriyor mu?
Evet, ancak otomatik olarak hukuken doğru bir tapu harcı tarifesi üretmez. “Alış masraf oranı” alanına sizin işleminiz için gerekli toplam yüzdelik gider varsayımını girmeniz gerekir. Ayrıca yıllık malik masrafları ve tahmini satış gideri de değiştirilebilir.
Bu araç hangi dönemi hesaplıyor?
1 ila 30 yıl arasındaki seçilen kredi vadesini simüle eder. Aylık hesaplama yapar; yıllık net servet değişimini grafikte gösterir. Kredi dönemi bittikten sonra yaşam boyu kira veya ev sahipliği karşılaştırması bu sürümün kapsamında değildir.
Araca girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?
Hesaplamalar ziyaretçinin tarayıcısında yapılır ve veri girişleri hesaplama amacıyla sunucuya gönderilmez. Paylaşma bağlantısı oluşturulursa senaryo girdileri bağlantıya eklenebilir; hane geliri gizlilik amacıyla paylaşım bağlantısından çıkarılır.
Sonuç: Kararı tek rakama indirmeyin
Konut satın almak ile kirada kalmayı karşılaştırırken yalnızca bugünkü kira ile kredi taksitine değil, başlangıçta bağlanacak peşinata, yıllar içindeki harcama farkına ve vade sonundaki tahmini net servete bakmak gerekir. Farklı ihtimalleri deneyin; özellikle faiz, kira artışı, konut değer artışı ve yatırım getirisini iyimser ve kötümser senaryolarla sınayın.
Kendi kira–satın alma karşılaştırmamı hesapla →
Yayın: 14 Ekim 2026. Editoryal kapsam: Gayrimenkul alım ve kiralama kararları için genel finansal okuryazarlık. Bu içerik eğitim ve bilgilendirme amaçlıdır; kişiselleştirilmiş kredi, yatırım, vergi veya hukuk danışmanlığı değildir. Varsayımlar, alım gücü ve ücretler değişebilir.
