Bir yatırımcı, 4,5 milyon TL'ye aldığı dairesini aylık 24.000 TL'ye kiraya verebileceğini düşünüyorsa ilk hesabı kolaydır: yıllık kira 288.000 TL, brüt getiri %6,4. Ancak daire bir ay boş kaldığında, bakım ve yenileme giderleri çıktığında, vergiler ve alım-satım masrafları hesaba katıldığında yatırımın ekonomik sonucu değişir.
Kira getirisi hesabında tek bir doğru yüzde yoktur; brüt getiri, giderler sonrası işletme getirisi ve borçla finansman sonrası nakit akışı farklı göstergelerdir. Burada piyasa tahmini değil, gerçekçi karşılaştırma yapmaya yarayan hesap yöntemini veriyoruz.
1. Brüt kira getirisi nedir, nasıl hesaplanır?
Brüt kira getirisi, bir taşınmazın yıllık sözleşme kira tutarının satın alma bedeline oranıdır. Vergi, bakım, boş kalma, kredi faizi ve diğer giderler henüz düşülmemiştir.
Brüt yıllık kira getirisi (%) = (Aylık kira × 12 / Alış fiyatı) × 100
Örnekte:
- Varsayımsal satın alma fiyatı: 4.500.000 TL.
- Varsayımsal aylık kira: 24.000 TL.
- Yıllık sözleşme kirası: 288.000 TL.
- Brüt yıllık kira getirisi: 288.000 / 4.500.000 × 100 = %6,40.
Bu oran, 2026'da herhangi bir İstanbul veya Edremit semtinin güncel gerçekleşmiş kira getirisini temsil etmez. Hesap öğretimi amacıyla seçilmiş sayılardır.
2. Neden yalnızca brüt getiriye bakmak yetersiz?
Kira sözleşmesi 12 ay sürse bile taşınmaz her yıl eksiksiz tahsilat üretmeyebilir. Kiracı değişimi, boş dönem, tadilat, bazı aidat kalemleri, emlak vergisi, sigorta ve vergisel yükümlülükler net sonucu etkiler. Konut yatırımlarında brüt yüksek görünüp nakit akışı zayıf olan seçenekler bulunabilir.
Önemli ayrım: Kiracının sözleşme gereği ödediği aidat veya kullanım giderini otomatik olarak mülk sahibinin maliyetine yazmayın. Buna karşılık malik tarafından karşılanan ortak yapı yatırım payları, büyük onarım veya boş dönem giderlerini ihmal etmeyin.
3. Net işletme getirisi nasıl hesaplanır?
Öncelikle basit ve karşılaştırılabilir bir vergiler ve finansman öncesi net işletme geliri hesabı çıkarın. Bu gösterge, kira gelirinden mülkün işletilmesiyle ilgili öngörülen giderleri düşer; kişisel gelir vergisini, kredi taksitlerini ve büyük beklenmedik sermaye giderlerini her zaman içermez.
Yıllık net işletme geliri = Tahsil edilen kira − Malikin ödeyeceği yıllık işletme giderleri.
Net işletme getiri oranı (%) = Yıllık net işletme geliri / Toplam edinim maliyeti × 100.
Toplam edinim maliyeti alış bedelinin yanı sıra alıcıya düşen harçlar ve doğrudan edinim masraflarını içerebilir. İki taşınmazı karşılaştırırken her birinde aynı hesap yaklaşımını kullanın.
4. 4,5 milyon TL daire için ayrıntılı örnek hesap
Örnekte bir yıllık dönemi değerlendirelim. Tüm giderler varsayımsaldır ve kişiye özel vergi hesabı değildir.
- Daire bedeli: 4.500.000 TL.
- Alıcıya ilişkin varsayımsal edinim masrafları: 130.000 TL (örnek bütçe; gerçek harç ve hizmet faturaları ayrıca doğrulanmalı).
- Toplam edinim maliyeti: 4.630.000 TL.
- Aylık sözleşme kira bedeli: 24.000 TL.
- 12 aylık teorik kira: 288.000 TL.
- Bir aylık boş kalma veya tahsil edilememe varsayımı: 24.000 TL.
- Yıllık fiilî kira tahsilatı varsayımı: 264.000 TL.
- Malik bakım/onarım gideri: 18.000 TL.
- Malik tarafından karşılanan emlak vergisi/sigorta gibi giderler için bütçe: 5.000 TL.
- Küçük yenileme ve dönemsel bakım karşılığı: 12.000 TL.
- Toplam yıllık işletme gideri: 35.000 TL.
- Yıllık net işletme geliri: 229.000 TL.
- Toplam edinim maliyeti üzerinden yıllık getiri: 229.000 / 4.630.000 × 100 = yaklaşık %4,95.
Bu %4,95, gelir vergisi ve kredi faizleri düşülmüş nihai kişisel net getiri değildir. Bir yatırım kararını buna dayanarak vermeden önce vergiyi, finansmanı, büyük yenileme ve satış çıkış maliyetlerini ayrıca modelleyin.
5. Kira amortisman süresi kaç yıldır?
Günlük emlak dilinde “amortisman süresi”, satın alma tutarının kira geliriyle kaç yılda karşılanacağına yönelik basit bir geri dönüş göstergesidir. Finans teorisindeki amortisman muhasebesiyle tamamen aynı kavram değildir.
Brüt basit geri dönüş süresi = Satın alma bedeli / Yıllık brüt kira.
4.500.000 / 288.000 = 15,63 yıl; yaklaşık 188 ay.
Net işletme gelirine göre basit geri dönüş = Edinim toplamı / Yıllık net işletme geliri.
4.630.000 / 229.000 = 20,22 yıl.
İki sayı arasındaki fark önemlidir. Kira artışı, enflasyon, binanın değer değişimi, büyük tadilatlar, boş kalma döngüsü ve sermayenin alternatif getirisi bu basit oranlarda modellenmez. “15 yılda kendini öder” ifadesi gerçek bir nakit akışı garantisi değildir.
6. Brüt ile net yatırım getirisini kıyaslayan üç senaryo
Tek oran yerine senaryo oluşturun:
- Temkinli: Yılda 2 ay boş kalma, daha fazla onarım ve kira tahsilat riski.
- Temel: Yılda 1 ay boş kalma ve öngörülen olağan bakım giderleri.
- İyimser: Tam doluluk, düşük bakım; buna rağmen vergiler ve giderler sıfır kabul edilmez.
Örnekte iki aylık boş kalma olursa tahsilat 240.000 TL'ye düşer. İşletme giderleri aynı 35.000 TL varsayıldığında işletme geliri 205.000 TL olur. Edinim maliyeti üzerinden oran yaklaşık %4,43'e geriler. Aynı konutun brüt ilan bazlı getiri oranı hâlâ %6,40 görünür. Bu yüzden gerçekleşen tahsilat ile ilan edilen kira birbirinden ayrılmalı.
7. 2026 konut kira gelir vergisini nasıl ele almalı?
Kira gelirinin gelir vergisine tabi olması, konutun gerçek sahibinin toplam gelir durumuna, istisna hakkına, gider yöntemine ve diğer koşullara bağlıdır. GİB'in 2026 kira geliri açıklamalarına göre 2026 takvim yılı için konut kira geliri istisnası 58.000 TL olarak belirtilmiştir. Bu sınırın aşılması, kişinin diğer koşullar ve istisna hakkı gözetilerek beyanname durumunu değerlendirmesini gerektirir.
Bu yıllık sınır, yıllık kiradan otomatik düşülerek “vergi tutarı” bulunan sabit indirim değildir. İstisnadan yararlanma şartları, gerçek/götürü gider seçimi, gelir vergisi tarifesi ve varsa başka gelirler önemlidir. Gelirin elde edildiği 2026 yılı için vergisel beyan dönemi ilgili takvime göre takip edilmelidir. Bizim 229.000 TL net işletme geliri hesabımız gelir vergisini içermiyor.
Vergi sonrası gerçek kişisel nakit akışı için güncel GİB rehberi ve gerekirse mali müşavir desteği alınmalıdır.
8. Krediyle alınan evin getirisi nasıl değişir?
Borçla finansmanda kira tutarını doğrudan taksite bölüp “kira taksiti karşılıyor” kararı vermek yeterli değildir. Peşinat, toplam kredi maliyeti, faiz, dosya ve sigorta giderleri, taksitlerin zaman içindeki dağılımı ve olası faiz riski nakit akışını değiştirir.
Bir evin brüt kira getirisinin yüksek olması, kredili alımda pozitif aylık nakit akışı olacağını garanti etmez. Borç anapara ödemesi varlık birikimi yaratabilir ama aylık serbest nakit akışı açısından ödeme yükü doğurur. Satın alma kararında öz kaynak getirisi ve toplam nakit çıkışı ayrı hazırlanmalıdır.
9. Bölge karşılaştırmasında hangi veriler kullanılmalı?
Karşılaştırmalı çalışma için aynı döneme ait, benzer metrekaresine, binanın yaşına, ulaşımına ve donanımına sahip konutları seçin. Satış ilanı ve kira ilanı gerçekleşmiş işlem bedeli değildir. Ortalama kira hesabı için aktif ilanların ilan süresi, mevsimselliği ve pazarlık payı da değerlendirilmelidir.
Örneğin Akçay'da yazlık kullanım ağırlıklı bir konut ile İstanbul'da yıl boyunca talep gören uzun dönem kiralık konutun aynı doluluk varsayımıyla modellenmesi yanıltıcı olur. Bu, Akçay'ın veya İstanbul'un kesin olarak daha iyi getirdiği iddiası değildir. Her lokasyonda tarihli ve benzeyen emsallerden ayrı veri toplayın.
10. Hesaba katılmayan görünmez maliyetler
- Mevcut kiracının durumu ve tahliye işlemlerine ilişkin hukuki risk.
- Malikin ödemesi gerekebilen özel site katkı payları ve büyük ortak alan yenilemeleri.
- Beklenmeyen su yalıtımı, tesisat, çatı veya taşıyıcı sistem onarımı.
- Eşyaların yenilenmesi ve kısa dönem kiralamadaki ek operasyon giderleri.
- Taşınmazı satarken oluşabilecek komisyon ve diğer işlem maliyetleri.
- Kira tahsilatının gecikmesi, vergi ve mevzuat değişikliği olasılığı.
Bunlar yalnızca kârlılığı değil, yatırımcının nakit rezerv ihtiyacını da etkiler.
11. Yatırım yapmadan önce 11 soruluk kontrol
- Toplam satın alma ve edinim bedelini tam hesapladım mı?
- Kira varsayımı gerçekçi, tarihli ve karşılaştırılabilir emsallere dayanıyor mu?
- En az bir veya iki aylık boş kalma senaryosu yaptım mı?
- Malik tarafından ödenecek giderleri ayırdım mı?
- Vergi sonrası nakit akışını kendi gelir durumuma göre değerlendirdim mi?
- Kredi kullanıyorsam nakit akışı ve öz kaynak getirisini ayrıca modelledim mi?
- Bina ve bağımsız bölümün tapu/ruhsat durumunu kontrol ettim mi?
- Kiracı hakları ve kira sözleşmesi süreçlerini inceledim mi?
- Uzun vadeli bakımı ve likiditeyi düşündüm mü?
- Alış fiyatını ve m²'yi benzer emsallerle karşılaştırdım mı?
- Beklenen getiriyi alternatif yatırımlarla aynı risk ve dönem ölçütünde kıyasladım mı?
12. Sık sorulan sorular
İyi kira getirisi yüzde kaç olmalıdır?
Her yatırımcı için geçerli tek bir eşik yoktur. Alternatif getiri, lokasyon, risk, nakit ihtiyacı, enflasyon ve taşınmazın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir. “Şu yüzde her zaman iyidir” iddiasından kaçının.
Kira çarpanı ne demektir?
Satın alma bedelinin aylık kira tutarına bölünmesiyle bulunan basit ay sayısıdır. Örnekte 4.500.000 / 24.000 = 187,5 ay. Bu, boş kalma ve giderleri düşmeden bulunan göstergedir.
Boş dairenin net getirisi nasıl hesaplanır?
Tahsilat yokken mülk sahibinin devam eden giderleri olabilir. Bir yıllık net nakit akışı eksiye düşebilir; sıfır kira döneminde yıllık brüt oran tek başına anlamlı değildir.
13. İlgili Realizi rehberleri ve sonuç
Bir konutun fiyatını değerlendirirken arsa metrekare fiyatı ile emsal karşılaştırma mantığını ve konut tapu türleri rehberini birlikte okuyun. İmar ve yapılaşma maliyetini anlamak, büyük bakım ve yeni inşaat alternatiflerinin fiyatını değerlendirmeye yardımcı olabilir.
Sonuç: Kira yatırımı kararında brüt oran başlangıçtır, son karar değildir. Kârın tamamı kâğıt üzerindeki kira artışında değil; tahsil edilebilir gelir, gider, vergi, finansman ve riskin birlikte değerlendirilmesinde ortaya çıkar.
