Bir evin kira tutarında anlaşmak, sağlıklı bir kiralama ilişkisinin yalnızca başlangıcıdır. Uyuşmazlıklar çoğu zaman kira miktarından değil; belirsiz ödeme günü, hangi eşyanın sağlam teslim edildiği, aidat ayrımı, depozito, kira artışı ve taşınmazın iadesi hakkında yeterli kayıt bulunmamasından çıkar. İyi bir konut kira sözleşmesi bu sorunları önceden görünür hâle getirir.
Bu rehber, 2026 yılında konut kiralayan veya kiraya veren kişiler için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na dayalı bir kontrol çerçevesidir. Yazıda kullanılan ifade örnekleri bağımsız olarak imzalanabilir hukuki sözleşme değildir. Tarafların somut durumuna göre düzenlenmesi ve gerektiğinde avukatça kontrol edilmesi gerekir. Amaç, internetteki herhangi bir “hazır kontratı” sorgusuz kullanmak yerine hangi bilgilerin neden istendiğini açıklamaktır.
Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır? Önce beş temel bilgi
- Taraflar: Kiraya veren ve kiracı kim, kiraya veren taşınmazın sahibi veya yetkili temsilcisi mi? Yasal yetkinin belgelendirilmesi gerekir.
- Taşınmaz: Açık adres, bağımsız bölüm numarası, kullanım amacı ve teslim edilen bölümler (depo, otopark gibi) net olmalı.
- Dönem: Kira başlangıcı, anahtar teslimi ve varsa bitiş tarihi ayırt edilmeli.
- Para: Aylık kira tutarı, ödeme günü, banka hesabı, güvence bedeli ve aidat türleri açık yazılmalı.
- Ekler: Envanter/demirbaş listesi, sayaç tespitleri, fotoğraflı teslim tutanağı ve varsa yetki belgeleri birlikte saklanmalı.
Sözleşmenin her sayfası ile eklerin imzalı veya doğrulanabilir şekilde kayıt altında tutulması sonradan yaşanabilecek ispat sorunlarını azaltır. Her konut kirasında noter onayı zorunluymuş gibi sunmak doğru değildir; işlem ve temsil şekline göre özel gereklilikler ayrıca incelenir.
1. Kiraya verenin yetkisini ve ilanı kontrol edin
Sözleşmedeki kişi ile tapu maliki farklıysa vekâlet, yönetim veya başka hukuki yetkinin dayanağını öğrenin. Yetkili kişi, kira bedelinin ödeneceği hesaptaki kişi ve sözleşmedeki taraf arasındaki ilişkiyi açıklasın. Yetki belgesi olmayan aracının verdiği güvenceyi yeterli görmeyin.
İlan platformlarındaki doğrulama mekanizmaları da yardımcıdır. Ticaret Bakanlığının Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ilan verenin kimliği ve pazarlama yetkisine ilişkin bir doğrulama sistemidir. Bu doğrulama, kiralananda teknik kusur olmadığı veya kira sözleşmesinin her maddesinin hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.
2. Kira bedeli, ödeme günü ve açıklama
“Kira her ay ödenir” yerine hangi gün ve hangi hesap üzerinden yatırılacağı yazılmalı. Banka havalesinin açıklamasına örneğin “2026 Kasım konut kirası – [adresin kısa tanımı]” gibi bir ifade konulması ödeme izini düzenlemeye yardımcı olabilir. Hesap sahibinin değiştirilmesi, kiracının bildirim ve ödeme güvenliği açısından teyit edilmelidir.
Örnek düzenleme fikri (hukuki taslak değildir): “Aylık kira tutarı … TL olup ödemeler her ayın … günü … IBAN hesabına yapılır; ödeme açıklamasında ilgili kira ayı belirtilir.” Bu ifade tarafların gerçek bilgileriyle ve hukuki kontrol sonrası kullanılmalıdır.
3. 2026 kira artışı hangi kurala göre yazılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde artışa ilişkin anlaşmalar bakımından Türk Borçlar Kanunu 344. madde önemlidir. Mevcut genel sistemde TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınır teşkil eder. Yüzde 25'lik geçici konut kira artış uygulamasının 1 Temmuz 2024 sonrasında standart kural olarak sürdüğünü varsaymayın.
Örnek: Son kira 20.000 TL ve ilgili yenileme dönemindeki resmî 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranı tamamen örnek olarak %30 kabul edilirse basit üst-sınır hesabı 20.000 × 1,30 = 26.000 TL olur. %30 gerçek Ekim 2026 oranı değildir ve her uyuşmazlık bu tek çarpımla çözülmez; uzun süreli kiralarda mahkemece kira belirlenmesine ilişkin ayrı düzenlemeler de vardır.
Sözleşmeye sabit ve kanunu aşan bir artış maddesi eklenmiş olması, o maddenin her durumda uygulanabileceği anlamına gelmez. Yenileme tarihi için TÜİK'in güncel verisini ve gerektiğinde hukuk görüşünü kullanın.
4. Depozito en fazla kaç aylık olabilir?
TBK 342'ye göre konut ve çatılı işyeri kirasında güvence bedeli öngörülmüşse üç aylık kira bedelini aşamaz. Örneğin aylık kira 24.000 TL ise örnek yasal üst sınır 72.000 TL'dir. Bu kural, her sözleşmede mutlaka üç aylık depozito alınacağı anlamına gelmez.
Kanun güvence olarak para kararlaştırılması halinde, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli tasarruf hesabı düzenini öngörür. Sözleşmede tutarı, güvence türünü, hangi koşullarda iade edileceğini ve ödeme kaydını açıklaştırın. “Ev sahibi istediği zaman depozitoyu keser” benzeri sınırsız hükümleri otomatik geçerli sanmayın.
Depozito, peşin kira, emlak hizmet bedeli ve aidat farklı ödemelerdir; dekontlarda birbirine karıştırmayın.
5. Aidat ve kullanma giderleri nasıl ayrılmalı?
Elektrik, su, doğal gaz ve benzeri kullanma giderleri; ortak alan giderleri; olağan kullanım dışındaki büyük onarım ve demirbaş nitelikli giderler aynı başlık altında düzenlenmemelidir. TBK 341, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya yerel âdet farklı değilse ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerinin kiracıya ait olacağını düzenler.
Pratik ek sayfa açın: “Kim, hangi gideri, ne zaman ve hangi belgeye göre ödeyecek?” Apartman veya site aidatı içinde büyük yatırım/yenileme harcamaları bulunabiliyorsa giderin niteliği ayrıca incelensin. Her masrafın otomatik olarak kiracıya yüklenmesi hukuken güvenli bir varsayım değildir.
6. Anahtar teslimi ve demirbaş tutanağı
Sözleşmenin gerçekten güçlü bölümü çoğu zaman tek sayfalık teslim envanteridir. Teslim günü aşağıdaki bilgileri yazıp tarafların birlikte kayda geçirmesi yararlı olur:
- Anahtar sayısı, kumanda, otopark kartı ve teslim tarihi.
- Elektrik, su, gaz sayaçlarının okunabilen numara ve endeksleri.
- Oda bazında duvar, tavan, zemin, pencere, kapı ve sıhhi tesisatın mevcut durumu.
- Klima, kombi, ankastre, beyaz eşya ve varsa mobilyanın marka/model ve görülen çalışır durumu.
- Önceden var olan çizik, kırık, leke, su izi ve kusurların fotoğrafları.
- Fotoğrafların tarihli listesi; kiracı ve kiraya verenin her iki tarafta erişebildiği kayıt yöntemi.
Özgün teslim kodu fikri: Her fotoğrafa `SALON-01`, `MUTFAK-02`, `BANYO-03` gibi bir kod verin; tutanağa “SALON-01: kuzey duvarındaki mevcut boya izi” yazın. Böylece yıllar sonra “hangi fotoğraf hangi hasarı gösteriyor?” tartışması azalabilir.
Fotoğraflarda kişisel belgeler ve yüzler varsa KVKK ve mahremiyet açısından gereksiz verileri paylaşmayın. Bu kayıt sistemi bir resmî ekspertiz değil, tarafların gözleme dayalı teslim belgesidir.
7. Bakım, onarım ve ayıp bildirimi
Sözleşme, kiralananın kullanımına elverişli teslimi ile kullanım döneminde ortaya çıkan sorunları sınıflandırmaya yardımcı olmalı. Örneğin kombi arızası, kırık cam, tesisat kaçağı ve olağan eskime aynı nedenle oluşmaz. “Bütün arızalar kiracıya aittir” şeklindeki genel ifadeyi hukuken yeterli görmeyin.
Sorun bildirimi için yazılı bir kanal belirleyin: tarih, fotoğraf, aciliyet ve cevabın kaydı tutulabilsin. Yapısal güvenlik veya ciddi su/elektrik riski bulunan konularda yetkili teknik personelden yardım alın. İlk teslimde belgelenmemiş bir kusurun taraflar arasında sonradan ispatı zorlaşabilir.
8. Sözleşmenin bitmesi ile tahliye aynı şey midir?
Hayır. Konut kiralarında belirli süreli bir sözleşmenin sona erme tarihi, kiraya verenin o gün tek taraflı olarak kiracıyı çıkarabileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin yenilenmesi, fesih bildirimi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve temerrüt gibi farklı rejimler bulunur. TBK 347 ve devamındaki hükümler değerlendirilmelidir.
Özellikle tahliye taahhüdü konusunda TBK 352, kiralananın tesliminden *sonra* verilmiş yazılı boşaltma taahhüdünü düzenler. Teslim öncesi veya sözleşmeyle aynı anda imzalatılan gelişigüzel belgelerin geçerliliğini kesin varsaymayın. İcra ve dava için ayrı süreler bulunduğundan somut işlemde hukuki destek alın.
9. Sık kullanılan sorunlu ifadeler ve daha açık soru biçimleri
- “Ev sahibi istediği an çıkarabilir.” → Hangi kanuni tahliye sebebi, hangi usul ve hangi bildirim süresi?
- “Tüm bakım kiracıya aittir.” → Olağan kullanım, arıza, ayıp ve esaslı onarım ayrımı yapıldı mı?
- “Depozito geri verilmez.” → Güvencenin kanuni iade ve mahsup şartlarına uygunluğu nedir?
- “Her yıl %60 artar.” → Yenileme tarihinde uygulanacak emredici sınırlar nelerdir?
- “Ev eşyaları eksiksiz teslim edildi.” → Hangi eşyalar, hangi durumda ve kaç adet?
Bu sorular tarafları pazarlıkta daha somutlaştırır; otomatik olarak geçerli yeni sözleşme maddesi oluşturmaz.
10. İmza günü için 14 maddelik kontrol listesi
- Tarafların kimlik ve imza yetkileri doğrulandı.
- Taşınmazın bağımsız bölüm ve açık adresi doğru.
- Başlangıç tarihi ile fiziksel anahtar teslim tarihi ayrı kaydedildi.
- Kira miktarı, para birimi, ödeme günü ve hesap net.
- Ödeme açıklaması ve dekont yöntemi belli.
- Yenileme/artış hükmü güncel hukuka uygun kontrol edildi.
- Depozito miktarı ve banka düzeni incelendi.
- Peşin kira ile depozito karıştırılmadı.
- Aidat, abonelik ve olağandışı ortak giderler ayrıldı.
- Demirbaş listesi ve sayaç değerleri yazıldı.
- Kusurlar fotoğraflı ve tarihli kaydedildi.
- Anahtar ve kumanda sayısı tutanakta.
- Tahliye/fesih hükümleri için hukuki risk kontrol edildi.
- Taraflar, sözleşme ile eklerin imzalı birer kopyasını aldı.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinin noter onayı zorunlu mu?
Genel konut kira sözleşmelerinin geçerliliği için tek başına noter onayı şart olduğu söylenemez. Ancak temsil, özel işlem ve ispat gibi durumlar için profesyonel görüş gerekebilir.
Ev eşyalıysa nelere ayrıca dikkat etmeli?
Marka, model, adet, bilinen kusur ve mümkünse fotoğraf koduyla envanter hazırlayın. “Eşyalı teslim edildi” tek başına yeterli bir uyuşmazlık önleme kaydı değildir.
Kiracı çıkarken aynı tutanağı kullanabilir miyiz?
Evet, giriş ve çıkış durumlarını karşılaştırmak için aynı kod sistemi işe yarar. Normal yıpranmayı hasardan ayırırken sözleşme hükümleri ve mevzuat dikkate alınmalıdır.
Sonuç: Sağlam kira sözleşmesinin amacı taraflardan birine sınırsız üstünlük sağlamak değil; net ödeme, doğru yetki, ölçülebilir teslim durumu ve kanuna uygun hak/borç dengesini görünür kılmaktır. Önemli hukuki hükümleri imzalamadan önce uzmanla kontrol edin.
