Kiraya veren ile kiracı arasındaki yıllık artış konuşulurken üç sayı sıklıkla karıştırılır: TÜFE'nin yıllık enflasyonu, aylık enflasyonu ve on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen sözleşme dönemine ilişkin artış değerlendirmesinde, genel kural olarak üçüncü gösterge önem taşır. Üstelik doğru oranı seçmek kadar, kira sözleşmesinin yenileme tarihini ve taraflar arasındaki anlaşmayı da incelemek gerekir.
13 Ekim 2026 veri notu: TÜİK'in 5 Ekim 2026'da yayımladığı Eylül 2026 TÜFE bültenine göre on iki aylık ortalamalara göre değişim %31,49; yıllık değişim ise %29,73'tür. Bunlar birbirinden farklı göstergelerdir. Kasım 2026 ve sonrasındaki yenilemeler için sonraki TÜİK bültenlerini takip edin; bu yazıda %31,49 her döneme uygulanabilen sabit bir oran olarak sunulmamaktadır.
Kira artış hesaplayıcısı: Eski kira ve TÜFE oranını girin
[REALIZI Kira Artış ve Yeni Kira Hesaplayıcısını Aç](/araclar/kira-artis/)
Hesaplayıcı, eski aylık kirayı ve ilgili döneme ait TÜİK on iki aylık ortalama oranını alarak artış tutarını, yeni kira bedelini ve yıllık toplamı hesaplar. Dilerseniz tarafların üzerinde anlaştığı daha düşük oranı da girip ikinci senaryoyu karşılaştırabilirsiniz. Araç canlı TÜİK verisi çekmez; resmî bültenden kontrol ettiğiniz oranı kullanmanız gerekir. Kişisel veri kaydetmez. Araç kurulmadan bağlantı yayımlanmamalıdır.
Kira artışını hangi kanun düzenliyor?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel çerçeveyi düzenler. Tarafların artış konusunda anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Sözleşmede hüküm bulunmaması durumunda ise yeni kira tutarının hangi esaslarla hâkim tarafından belirleneceği ayrıca düzenlenmiştir. Beş yılı geçen veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda emsal kira ve kiralananın durumu gibi ölçütler de gündeme gelebilir.
Geçmişteki konut kiralarına uygulanan geçici %25 sınırının 1 Temmuz 2024'e kadar uzatıldığını hatırlamak önemlidir. Bu döneme özgü istisnayı 2026'da sürekli yürürlükteymiş gibi anlatan içerikler güncel değildir. Özellikle devam eden bir dava, mahkeme kararı, özel sözleşme durumu veya farklı kira türü varsa hesaplayıcı hukuki değerlendirme yerine geçmez.
Ekim 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
Eylül 2026 TÜFE bültenindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,49 olarak açıklanmıştır. Bu değer Ekim 2026'da yapılan olağan kira yenilemeleri için başvurulan güncel referans veridir. Bununla birlikte yenilemenin hangi tarihte gerçekleştiği ve ilgili istatistiğin o gün yayımlanıp yayımlanmadığı önemlidir: TÜİK Eylül verisini 5 Ekim 2026 tarihinde yayımlamıştır. Özellikle ayın ilk günlerindeki işlemlerde tarih ve sözleşme koşulları ayrıca teyit edilmelidir.
Yüzde 31,49, tarafların her koşulda bu oranda artış yapmak zorunda olduğunu ifade etmez. Örneğin artış maddesi daha düşük bir oran öngörebilir veya taraflar yasal sınır içinde daha düşük artış üzerinde anlaşabilir. İhtilaf hâlinde yazılı sözleşme, önceki ödeme belgeleri ve hukuki danışmanlık önem kazanır.
Yeni kira nasıl hesaplanır? 20.000 TL örnek
Yalnızca matematiği göstermek için önceki aylık kira 20.000 TL ve uygulanacak örnek TÜFE oranı %31,49 olsun.
- Aylık artış = 20.000 × 31,49 / 100 = 6.298 TL.
- Artış sonrası örnek kira = 20.000 + 6.298 = 26.298 TL.
- Önceki yıllık toplam = 20.000 × 12 = 240.000 TL.
- Yeni kira yılının aynı tutardan on iki ay sürmesi varsayımıyla yıllık toplam = 26.298 × 12 = 315.576 TL.
- Yıllık fark = 315.576 − 240.000 = 75.576 TL.
Bu rakamlar bir tahsilat, mahkeme kararı veya geçmiş dönem kira alacağı hesabı değildir. Sadece aynı aylık bedelin on iki ay sürmesi kabulüyle basit bütçe karşılaştırmasıdır; vergi ve diğer borç ilişkileri dâhil edilmemiştir.
Daha düşük artış senaryosu: yüzde 20
Aynı 20.000 TL kira için %20 artış üzerinde hukuka uygun biçimde anlaşılmışsa yeni tutar 24.000 TL olur. Bu senaryoda yasal referans oranını otomatik olarak uygulamış olmazsınız; taraflar arasındaki anlaşmanın içeriği önemlidir. Hesaplayıcı bu iki sonucu yan yana görmenizi sağlar.
Neden yıllık TÜFE artışını doğrudan kullanmıyoruz?
TÜİK'in Eylül 2026 bülteninde yıllık değişim %29,73, on iki aylık ortalamalara göre değişim %31,49 idi. “Yıllık enflasyon” haberini görüp otomatik olarak %29,73'le kira artırmak, TBK 344'te yer alan ölçütü karıştırmaya neden olabilir. Aylık %1,84 değişim ise tamamen başka bir göstergedir. Kaynak bültende ilgili satırın başlığını okumadan hesap yapmayın.
Sosyal medya ve arama sonuçlarında “2026 kira artış oranı” başlığıyla yayımlanan sayfalarda oranın hangi referans ayından geldiği bulunmayabilir. Sayfanın güncel görünmesi, kullanılan TÜİK verisinin doğru olduğu anlamına gelmez. Bizim araçta kullanıcıya oranı kendisinin girmesini istememizin nedeni, eski tarihli rakamı bütün dönemlere uygulama riskini azaltmaktır.
Yenileme tarihi, sözleşme tarihi ve ödeme günü aynı mı?
Kira artışı konuşulurken esas alınması gereken dönem, sözleşmenin yenilenme koşullarıdır. Aylık ödemenin her ayın beşinde yapılması ile yeni kira yılının başlangıcı her zaman aynı olmayabilir. İlk sözleşme ve sonraki ek protokoller incelenmeden yalnızca EFT açıklamasına göre yenileme dönemi belirlemeyin.
Örnek olarak sözleşmenizin başlangıç günü, yıllık yenileme maddesi, önceki artış tarihi ve tarafların yazılı uzlaşmaları birbirini doğrulamalıdır. Otomatik uzama, fesih, kira tespiti ve uyarlama gibi farklı hukuki süreçler varsa bu basit yüzdelik araç onları karara bağlamaz.
Beş yılı geçen kira sözleşmelerinde ne değişir?
TBK 344'ün üçüncü fıkrasında, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler için hâkimin kira bedelini belirlerken TÜFE on iki aylık ortalama oranı yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti dikkate alması öngörülür. Bu, ev sahibinin beşinci yıl dolduğu gün istediği herhangi bir kirayı tek taraflı uygulayabileceği anlamına gelmez. Bir kira tespit davasında usul, süre ve talep koşulları önemlidir.
Örneğin semtteki benzer dairelerin ilan bedellerini görmek, tek başına “hukuken geçerli yeni kira budur” sonucunu doğurmaz. Emsallerin nitelikleri, gerçekleşme durumları ve uzman değerlendirmesi ayrıca incelenmelidir. [REALIZI Blog arşivi](/blog/) bu bölümün yerine geçmez; sözleşme düzenleme aşamasında tamamlayıcı bir kaynaktır. Bağlantı yayın öncesi canlı kontrol edilmelidir.
Kiracı ve ev sahibi için altı maddelik hesaplama kontrolü
- İlk kira sözleşmesinin ve sonradan imzalanmış protokollerin başlangıç ve yenileme tarihlerini karşılaştırın.
- Kira bedelinin aylık mı, başka dönem için mi düzenlendiğini netleştirin.
- TÜİK bülteninden doğru on iki aylık ortalama satırını ve yayımlanma tarihini kaydedin.
- Sözleşmedeki artış hükmünü ve daha düşük bir oran üzerinde yazılı mutabakat olup olmadığını inceleyin.
- Beş yılı aşan süre, mahkeme kararı veya devam eden uyuşmazlık varsa uzman görüşü alın.
- Eski ve yeni kira için ayrı ödeme planı oluşturun; banka dekontlarını ve bildirimleri saklayın.
Sık sorulan sorular
2026'da kira artışında yüzde 25 sınırı var mı?
Geçici %25 sınırının uygulama dönemi 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. 2026 olağan artışları için konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK 344 çerçevesi esas alınır; özel hukuki durumlar ayrıca değerlendirilir.
Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde artırabilir mi?
Olağan kira yenilemelerinde TBK 344'ün belirlediği sınır ve sözleşme hükümleri önemlidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim tarafından belirleme gibi farklı süreçler olduğundan uyuşmazlıkta yalnızca hesaplayıcıyla karar verilmemelidir.
Hesaplayıcının gösterdiği tutar resmî mi?
Hayır. Araç yalnızca girdiğiniz tutarlar üzerinden yüzde hesabı yapar. Hukuki geçerlilik, veri dönemi ve sözleşmeye özgü koşullar uzman incelemesi gerektirebilir.
Sonuç: Doğru kira artış hesabı, bir yüzdeyi çarpmaktan ibaret değildir. Resmî bültenin tarihi, kanunun ölçütü ve gerçek sözleşmenin koşulları aynı dosyada görülmelidir. Bu içerik, TÜİK Eylül 2026 bültenine dayanan 13 Ekim 2026 tarihli bilgilendirme çalışmasıdır.
